O que é INCC e como ele pode afetar a vida financeira do comprador - Projeto Mosaico
Área do Cliente

O que é INCC e como ele pode afetar a vida financeira do comprador

Saiba o que é INCC, como ele é calculado, como ele afeta a sua vida e o valor dos seus financiamentos.  Conhecer a fundo as taxas e índices que influenciam…

By: Projeto Mosaico 31/01/2020

Saiba o que é INCC, como ele é calculado, como ele afeta a sua vida e o valor dos seus financiamentos. 

Conhecer a fundo as taxas e índices que influenciam no valor das suas parcelas, quando se entra em um financiamento longo, é fundamental para evitar surpresas desagradáveis. 

Existem diversas taxas que modificam os valores do seu financiamento, mesmo depois da assinatura do contrato. Quando o bem financiado é uma construção, um imóvel na planta ou mesmo um lote dentro de um condomínio fechado – que também está em construção, cuja estrutura faz parte da negociação – uma taxa em especial tem importância: o INCC.

Nascido pelas mãos dos pesquisadores do FGV IBRE (Fundação Getúlio Vargas – Instituto Brasileiro de Economia), o índice possui detalhes importantes a serem considerados, que vamos debater a seguir.

O que é o INCC?

O INCC, criado em meados de 1950, é o Índice Nacional de Custo de Construção, que incide diretamente sobre os valores de financiamentos de lotes, condomínios e outros imóveis vendidos ainda na planta. Ele também compõe o Índice Geral de Preços (IGP), junto com outros dois itens, representando 10% do IGP.

Mas porque o INCC exerce alterações somente sobre o valor de compra de imóveis em construção? É justamente por isso: ele é o índice que calcula as variáveis nos custos de construção no país. 

O cálculo do índice considera o custo de materiais, equipamentos, serviços, mão de obra e tecnologias necessários para a construção civil, em sete capitais brasileiras: Rio de Janeiro, São Paulo, Belo Horizonte, Salvador, Recife, Porto Alegre e Brasília. Na década de 50, apenas a cidade do Rio de Janeiro era considerada para o cálculo do índice que ainda era conhecido como ICC – Índice de Construção Civil. Posteriormente, o IBRE incluiu as demais capitais para calcular o Índice Nacional de Custo de Construção. Uma média ponderada é feita com os dados coletados destas sete capitais, considerando uma combinação de um sistema de preços com um sistema de pesos. 

Para que serve o INCC?

O INCC é calculado mensalmente pelo IBRE e observa a variação do custo da construção habitacional, com a finalidade de promover os ajustes necessários no cálculo do gasto com as obras, para garantir que a incorporadora corrija os valores repassados ao comprador. 

Pode até soar injusto em um primeiro momento, mas, se pararmos para pensar por um instante, veremos que injusto mesmo é correr o risco de sair no prejuízo. Por exemplo, a incorporadora calcula que vai gastar X reais para construir em determinado tempo, então, sabe que poderá cobrar até um teto de 2X para pagar seus credores e ter algum lucro. 

Durante o tempo em que um imóvel na planta demora para ficar pronto, os valores calculados pelo FGV IBRE também se alteram, podendo encarecer a construção, promovendo mais gastos do que a incorporadora, construtora ou empreiteira calculou. Ou seja, se a empresa que está construindo não aplicar o índice corretamente, reajustando os valores repassados, ela pode ir à falência e não entregar a obra, pois, no final da conta, o custo pode chegar a ser muito maior, gerando apenas prejuízos.

Como calcular o INCC?

Considerando cálculo da média ponderada das sete capitais, conforme já mencionamos, chega-se a um índice final que, de janeiro a agosto de 2019, oscilou entre 0,03% e 0,88%, conforme a tabela nacional.   

O que incide sobre a sua parcela de financiamento é este valor final. 

Para saber como este valor incide sobre a sua parcela, vamos ver o exemplo a seguir: 

Em um financiamento de R$100 mil, dividido em 100 parcelas, digamos hipoteticamente que os valores dos índices dos 3 primeiros meses do ano foram:

Mês INCC (%)

Janeiro – 0,31

Fevereiro – 0,13

Março – 0,24

Para inserir o INCC, sempre é utilizado o índice de dois meses antes da parcela, por exemplo: para o pagamento da primeira parcela de um empreendimento que vence em abril, deve ser aplicado o índice de fevereiro: 0,13%. 

O primeiro passo é calcular o saldo devedor corrigido de abril. O segundo passo é  multiplicar a quantia devida pela taxa de de fevereiro e somamos a essa quantia:

(R$100 mil * 0,13%) + R$100 mil = R$100.130,00

Esse é o saldo devedor corrigido. Agora, dividimos ele pelo número de parcelas:

R$100.130,00 / 100 = R$1.001,30

Assim, em abril, o valor a ser pago deve ser de R$1.001,30 Desta forma, o saldo devedor diminui para: 

R$100.130,00 – R$1.001,30 = R$99.128,70

No mês seguinte, maio, a parcela deve sofrer reajuste de acordo com o novo saldo devedor, calculado de acordo com o índice de março. 

Passo 1: Reajustar o saldo devedor de acordo com o índice

(R$99.128,7 * 0,24%) + R$99.128,7 = R$99.366,61

Passo 2: Calculamos a parcela de acordo com a quantidade de prestações que faltam

R$99.366,61 / 99 = R$1.003,70

Assim, a segunda parcela do financiamento (paga em maio) fica com um valor de R$1.003,70. Novamente, o saldo devedor deve diminuir para: 

R$99.366,61 – R$1.003,70 = R$98.362,90

E deste modo se alcança os valores das parcelas do seu financiamento. É importante destacar que, nestes cálculos, estão contabilizadas apenas as taxas do INCC, sem os juros nem demais taxas, que podem incidir sobre o financiamento. 

É muito importante destacar que, nesse cálculo, os valores são fictícios e apresentam uma hipótese em que o financiamento não está considerando os juros normais aplicados sobre os financiamentos de imóveis. Portanto, no seu cálculo real, você precisará considerar mais esse valor.

Quais são os tipos de INCC?

Existem 3 tipos de INCC e as diferenças estão ligadas, principalmente, às datas em que eles são coletados

INCC-M: tem a coleta dos seus dados realizada entre o dia 21 do mês anterior e o dia 20 do mês vigente;

INCC-DI: Com coleta feita entre o primeiro e o último dia de cada mês; 

INCC-10: Cuja coleta ocorre entre o dia 11 do mês anterior até o dia 10 do mês de referência.

A Projeto Mosaico trabalha com a primeira modalidade, o INCC-M, mas os cálculos podem ser confusos e gerar dúvidas sobre o que está sendo cobrado na sua parcela. Se você ficou com alguma dúvida sobre os índices ou gostaria de entender melhor como funciona o financiamento de um lote, em um condomínio fechado em construção, entre em contato com os especialistas da Projeto Mosaico. Estamos à sua disposição.

Disqus
Outros Posts