Alienação fiduciária e escritura em condomínio de lote: entenda esse processo - Projeto Mosaico
Área do Cliente

Alienação fiduciária e escritura em condomínio de lote: entenda esse processo

A alienação fiduciária e a transferência da escritura do lote são dois assuntos importantes para quem está em um financiamento e tem dúvidas sobre o que pode acontecer em caso…

By: Projeto Mosaico 31/01/2020

A alienação fiduciária e a transferência da escritura do lote são dois assuntos importantes para quem está em um financiamento e tem dúvidas sobre o que pode acontecer em caso de inadimplência ou como proceder quando quitar.

Há dois anos, a legislação da área do Direito Imobiliário foi modificada pela Lei nº 13.645/2017, que trouxe novas normas para garantir o direito de quem compra e quem vende produtos imobiliários, incluindo lotes e terrenos em condomínios. 

A nova lei também versa sobre o direito real de laje e apresenta modificações sobre o funcionamento e a aplicação da alienação fiduciária de imóveis.

O direito real de laje trata do direito de vender o pavimento superior – ou inferior – para que outra pessoa ou família usufrua do espaço como moradia fixa, sendo proprietário e tendo direito sobre o pavimento. Destaca-se que o direito real de laje não dá ao comprador o direito sobre o solo onde o pavimento original, térreo, está situado.

Mas, o nosso foco aqui é a alienação fiduciária e a transferência da escritura do lote. Então, vamos saber mais sobre eles.

O que é alienação fiduciária de imóveis

A nova legislação trouxe modificações nas leis que regulavam a alienação fiduciária até o ano de 2017. De lá para cá, a Lei nº 13.645/2017 coloca novas orientações que deixaram o processo de alienação fiduciária um pouco mais rigoroso, principalmente em caso de inadimplência para com o financiamento de lote ou terreno.

Mas, afinal, o que é a alienação fiduciária? Vamos tentar explicar de uma forma simples. Pense em uma negociação de compra de imóvel, seja lote em condomínio, casa ou apartamento, cujo pagamento é feito por meio de financiamento. As partes, em uma alienação fiduciária, são chamadas:

Fiduciante, aquele se se torna o devedor e está comprando um bem, pelo qual ainda não pagou todo o valor, tendo as parcelas do seu financiamento em aberto; 

Fiduciário, responsável pelo subsídio do financiamento, ou seja, aquele que dá o aporte total do valor e para quem o comprador, ou fiduciante, está devendo o valor total da compra do imóvel.

O fiduciante compra o imóvel financiado, que fica no nome do fiduciário como garantia, até que seja quitado. Isso é a alienação fiduciária. Mesmo que você seja o comprador e esteja pagando pelo bem, ele não é seu até que a dívida seja totalmente quitada, dentro do prazo e seguindo as regras do financiamento utilizado, como quitação de taxas e outras despesas previstas em contrato.

Entendido o processo de alienação fiduciária do bem financiado, a próxima pergunta é: o que acontece se eu não conseguir quitar o financiamento no prazo previsto? Confira a seguir.

Inadimplência em financiamento de lote

Este tipo de negociação é regida por cartórios e advogados, não indo para o Poder Judiciário em caso de necessidade de cobrança. E, como esperado, o que acontece em caso de inadimplência é a perda do bem para o fiduciário, que executa a alienação, tomando posse do bem.

Ou seja, o imóvel comprado, quando não quitado dentro do período previsto para a finalização do financiamento, passa a ser de propriedade do responsável pelo subsídio do financiamento. Normalmente são bancos ou instituições financeiras, que executam o bem, tornando-se proprietárias, podendo revender ou mesmo leiloar.

Os prazos e meios de cobrança, antes que a alienação seja executada, bem como o procedimento para revenda e leilão do bem alienado, são detalhes que seguem a orientação de contrato baseado na nova Lei, conforme está explicado neste artigo.

Como fazer a transferência de escritura de lote

O processo de compra e transferência de um lote envolve uma documentação extensa. Portanto, é importante criar um checklist e conferir com cuidado se você tem tudo que precisa e se pagou todas as taxas, antes de solicitar o serviço. 

Primeiro, é importante fazer o Registro de Compra em Cartório, garantindo que o terreno esteja no seu nome e atestando a validade sobre a posse do bem. A escritura do terreno representa um instrumento público, contendo as principais informações acordadas no contrato de compra e venda, possibilitando a transferência da propriedade do imóvel ao comprador. 

Para encaminhar a emissão da escritura, é importante reunir os seguintes documentos:

  • Certidão de inteiro teor (matrícula do imóvel atualizada), certidão de ônus reais e ações do imóvel;
  • Cartela do IPTU ou Certidão de Valor Venal (expedida na prefeitura);
  • Negativa de débitos de IPTU;
  • Guia de Recolhimento do ITBI/ITCMD.
  • Nome completo;
  • RG e CPF;
  • Comprovante de Estado Civil;
  • Comprovante de Profissão;
  • Comprovante de Residência;
  • Compromisso Particular de Compra e Venda, se houver.

Com os documentos reunidos, incluindo o pagamento das taxas, dirija-se ao Cartório de Notas e encaminhe o pedido de escritura do lote. No Cartório, você será orientado sobre qual dos documentos se aplica ao seu caso.

  • Compra e venda;
  • Compra e venda com pacto adjeto de hipoteca;
  • Promessa de compra e venda;
  • Permuta;
  • Quitação de preço;
  • Cessão de direitos aquisitivos.

A última etapa é a quitação da taxa de cartório e também do recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). O ITBI é um imposto cobrado sobre todas as operações de transferência de um lote ou outra propriedade, afetando diretamente a operação de compra de um imóvel, já que ele é responsabilidade do comprador.

É um processo cheio de detalhes e que pode gerar dúvida. Se você quiser mais esclarecimentos sobre o tema, pode conversar com um dos nossos especialistas.

Disqus
Outros Posts